首创集团再救赎

时代周报记者 马浩宇 刘娟 杨静 发自北京、上海

“除了要求集团内部查清问题、分清责任、严肃处理外，还要深入开展易发多发问题重点领域的专项治理，强化措施，完善制度，堵塞漏洞。”48岁的首创集团董事长王灏日前在公开会议上坚定地说。

王灏上述言论的背景是：7月底，北京纪检监察网站披露了北京市委巡视组对首创集团的巡视通报情况。在这份通报中措辞严厉地指出了“首创集团管控体系建设滞后”。

外界也将质疑的目光聚焦在首创集团的重要地产上市平台—首创置业股份有限公司 (02868.HK，简称“首创置业”)身上。

“巡视组刘春芳组长召集了我们集团上下的全部管理层，通告这件事情，但是并未细化到哪个项目，我们也在调查中。”首创置业品牌总监林智勇对时代周报记者表示。

除此之外，对于首创置业而言，一场关于利润下滑的风暴也已在所难免。伴随着老掌舵人刘晓光[微博]的退休，首创置业这艘大船下一个方向又会是哪里?

重归一线的“老北京”

成立于2002年的首创置业，可谓是“根正苗红”的京派房企。时代周报记者查询首创集团官网得知，旗下涉及房地产业务的公司共有五家，分别为首创置业、首创经中(天津)投资有限公司、首创投资发展有限公司、北京阳光房地产综合开发公司和中国数字文化集团有限公司，这当中数首创置业规模最为庞大。

依托国企资源，首创置业赢得了大量廉价土储，彼时，首创置业甚至有“北京地主”的绰号。伴随黄金时代土地飞速增值，首创置业亦很快崛起，并拟定了全国化战略。

近年来，青岛、无锡、烟台、江阴、镇江等诸多二、三线城市皆被首创置业纳入其版图，并一度占据其近半规模土储。但对于核心收入来源的北京市场，首创置业却不再那般热衷。

冒进显然是要付出代价的，早在2012年，首创置业便面临利润下滑的问题。究其缘由，便是其在北京的项目基本售罄，后续可售货源不足。而昔日版图已然变为钳制首创的“累赘”。如西安、天津、烟台等首创土储占比比较重的城市，据机构测算，其去化周期都在20个月以上。

重新回归一线城市，成为首创置业愈发迫切的渴求。2014年，首创置业在全国大幅储地，全年土地总投资194亿元，同比增长66%，其中京沪投资占据70%。在巩固北京大本营的同时，大上海战略初露锋芒，去年首创置业获得的11幅地块中，其中6幅在北京，5幅在上海。

“公司抓住土地市场短暂的回调机遇，在战略聚焦的五大城市频频出手，以较低溢价率购入多幅土地。”刘晓光在首创置业2014年报中如是称。

扩张步伐在今年得以延续。今年年初，首创置业便抛出250亿元的拿地计划，聚焦于北京、天津、上海、成都、重庆等五个战略城市以及海外拿地。

今年4月27日，北京迎来“3·30”新政后第一场土地狂欢。历经10分钟、154轮现场鏖战，首创置业以56.4亿元总价，配建6.05万平方米自住房的代价，夺下北京海淀区永丰产业基地一幅地块。其溢价率达48.93%，平均楼面价达3.9万元/平方米，住宅部分楼面价则高达4.3万元/平方米，2015年北京新单价地王亦就此诞生。

面粉贵过面包行情再次上演，眼下，首创置业地块周边的楼盘销售均价仅为3.7万元/平方米。而叠加建安、土地契税、财务管理等成本，首创置业要想在这块地上获得10%以上利润，未来开盘价要在10万元/平方米以上。

首创置业副总裁胡卫民向时代周报记者表示，还是希望能做出溢价。“怎么也得卖个8万以上单价吧。”

二、三线城市的“消化不良”和一线城市的新地王，同时对首创置业的运营及盈利能力提出考验，这显而易见。

2014年全年，首创置业实现248.6亿元销售额，完成销售目标近九成。去年，首创置业营收为100.58亿元，同比下降11%。一同下降的还有毛利率。年报显示，首创置业毛利从2013年的31.02亿元降至去年的24.2亿元，降幅达到22%，毛利率则从2013年的27%降至24%。

增收不增利或成常态

对于首创置业而言，一场关于利润率的风暴，已在所难免。

就在7月28日，首创置业再度发布盈利预警，相对2014年上半年净利6.61亿元人民币(6.2981, 0.0885, 1.43%)，预计今年前6个月净利将下跌20%-30%。

首创置业品牌总监林智勇通过书面回复对此向时代周报记者解释称，今年上半年公司利润下滑，主要是由于缘溪堂、禧瑞都等北京核心地段高毛利项目结算减少，使北京地区的利润水平受到较为明显的影响;去年同期，公司禧瑞都与缘溪堂项目共结算收入近7个亿，土增税后毛利率达到50%以上，而今年上半年，两个项目仅结算收入不到4000万元。

此外，一些毛利较低的老项目及三、四线城市项目正处于集中结算期，该类项目受限于所在区域的供求，溢价能力有限，对公司利润水平产生影响。

胡卫民向时代周报记者坦承：“中国经济已走向成熟阶段，未来房价暴涨的情况难以出现，整个地产业也将趋于平稳，首创盈利下降也是出于大环境的影响。”

“地产进入白银十年，利润空间的收窄是必然趋势，一线城市土地资源竞争更加激烈，土地成本高企，也使房企的盈利面临更大的挑战。”林智勇在回复中也认为，此番利润下降只是暂时性的调整，随着公司以聚焦为主题的新五年战略落地，利润率预期逐渐回升至正常水平。

他的一个重要论据是：目前，首创置业北京在售项目集中于房山、顺义等地区，在北京核心地段的项目销售正处于一个短暂的调整阶段，缘溪堂等项目基本销售完毕，新增核心地段土地储备尚未进入可售状态。但随着丽泽金融商务区项目(可售面积40万平方米，总货值160亿元)、禧瑞都5号楼(可售面积2.5万平方米，总货值30亿元以上)等新增项目开发陆续入市，预期这一调整阶段并不会持续太长时间。

截至2015年6月30日，首创置业在京津地区土储占比37%，京津沪占比42%，三地总可售土储建面约350万平方米，总货值预计可达800亿元以上。未来，随着公司非核心城市的项目存量逐渐消化，公司在核心城市的土地储备比例将会更高。

增收未增利情况仍未消除。8月3日晚间，首创置业公布了2015年前7月销售业绩，截至7月31日，公司今年累计签约134.2万平方米， 同比上升58.8%，签约金额约人民币139.8亿元，同比上升66.8%。尽管同比增幅巨大，但依照首创置业今年目标350亿元计算，前7个月，其仅完成40%的销售业绩。

从贡献区域分布情况看，天津地区签约金额占比最大，占29%;北京次之，为22%。

海外项目也成为一个重要利润来源，今年上半年，海外项目为首创置业贡献了15%销售额。“现在的悉尼就如同2007年的北京一样，需求巨大，一房难求，房价增长得非常快，未来，我们会加大海外发展，通过合作开发的方式快速融入环境，扬长避短。”据胡卫民透露，今年首创置业在澳大利亚的销售有可能突破50亿元。

“我们会增加规模来提升利润总额，到2018年我们希望达到600亿元规模，”胡卫民坦言，相比于利润，首创置业目前关注的重点更趋向于规模的发展，“现在一线城市拿地越来越难，成本也越来越高，价格日新月异，而且也不是我们想拿就能拿得到。从投资角度上，未来公司依旧聚焦于五个核心城市。”

多重因素制约“生长”

今年年初那笔250亿元拿地预算，就是一个最好的证明，海外拿地预算占整个预算的10%。外界也因此给首创置业冠以“激进”帽子，但他显然不愿意承认。事实上，“小公司”却有着如此“大胃口”，首创置业激进举动难免让人担忧，关键是钱从何来?在快速扩张的背后，是不是埋藏着巨大的资金隐患?

从资金上看，截至去年底，首创置业的银行贷款及公司债券共计人民币325.28亿元，同比上年提升55%;净负债率从上年的58%飙升到87%;经营性活动产生的现金流净额为-124.42亿元。在朱文嘉看来，过高负债率会降低企业融资能力，大规模加大土储可能也会造成资金链断裂。

另外，首创置业还在境外设立10亿美元的中期票据及永续证券计划，累计提取高级债券人民币32.5亿元，永续证券4.5亿美元。这些永续债券并不设置到期还款日，在会计处理中不计入负债，而是归入权益。

首创置业对此回应称，受国内政策影响，置业股本融资受到较大限制，自2003年H股IPO及之后两次H股增发以来，首创置业未进行过股本融资，使其在规模突破中负债率上升较快。

想要负债水平明显改善，首创置业寄希望于如下三点：一是优质项目推出后的内部现金净回流;二是寻求股本融资的突破，境内密切关注注册制政策进展;三是在境外努力推进首创钜大红筹平台建设。

不得不提的是，在去库存上，首创置业也并不乐观。去年年报显示，首创的存货周转率仅为0.18，存货周转天数为2027天。

“目前行业平均值在0.25-0.30。低于数值或意味着存货周转的速度比较慢。”不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者，较低的存货周转率不仅会造成首创资源的闲置浪费，还会给公司资金带来压力，造成企业现金流不足，阻碍企业的扩张计划。

对此，首创置业认为，0.18的存货周转率主要是由于公司土地投资与收入结算存在时间差所导致。近年来公司执行新五年战略，力求规模突破，发力土地投资，新增存货大幅增加且尚未到结算收入的时点。

囤兵略地掘金上海

距离北京1400公里之外的上海，成为首创置业新的拓展重心。为此，这家去年销售额只有不到300亿元的中型国有地产公司要在上海褪去其“体制”的外衣。

“首创置业在上海的发展理念将是开放的。我们受制于体制但有自己的想法。”首创置业上海公司总经理李旭华对外表示。在他的账本里，在上海做大做强是首创置业更大的野心：3年内实现70亿-80亿元销售额，剑指TOP10排位。

土地储备上的扩充是首创置业在上海扩张的第一步。

2013年底，首创置业以17.7亿元拿下上海松江区商住用地，宣告进入上海市场，之后在青浦、嘉定、杨浦等地屡屡斩获土地。

按照首创方面介绍，首创置业对于上海的倾斜始于2013年麦肯锡的咨询报告。按照该报告，2018年首创置业的存货估值将达到800亿元，其中北京、上海、天津、重庆和成都五大核心城市将贡献400亿-500亿元。

李旭华认为，在全国19个城市中，进入上海最为顺利，而平均36%的溢价率处在合理范围内，“首创抓住了去年的窗口期和政府供地波段。打好了这个基础，为未来的发展提供了较好的平台。”他说道。

深耕地产业务是首创置业上海战略的当务之急，它给外界描绘的路径是这样的：未来每年在全国实现80亿-90亿元的增长，上海方面明年实现50亿元销售额，三年内实现70亿-80亿元销售额。

这幅蓝图很诱人，而属于首创置业的革命才刚刚开始。

现今，首创置业和万科的合作已经敲定。未来所有首创置业开发的项目物业部分将交由万科来管理。“放手给市场化公司去经营，这在国有企业里面是比较罕见的。”李旭华如是评述道。

事实上，万科并非首创合作的第一家房企。首创置业在上海的两年发展时间里，和旭辉的合作中首创置业占股60%。

“合作”成为李旭华口中未来发展的重要关键词。在其注解里的“合作伙伴”，一是要有共通的运营理念，二是互通的业务评价标准以及管控模式，“首创置业的优势是有着铺开面较广的项目跟投机制，这种机制能规避发展中的风险。此外管理层面的激励机制，能够支撑运营模式的健康推进。”

未来，首创置业将介入除住宅以外的业态，如园区地产和大型商业。同时，搭建立足于上海的资本平台也在首创置业2015年的计划中。