商务部通报近日国务院正式批准设立中国(上海)自贸区的消息，是上海地产业界最近的热点话题。此举意味着，人民币自由兑换和跨境资本流动的试点将取得实质性进展。

在8月23~25日举办的 “第三届中国价值地产年会”上，很多房企都表现出对于自贸区落地的关注。知名财经评论人士叶檀对此表示，人民币资本项目可兑换的放开将吸引大量境外人民币回流至房地产市场，由此将带动房价上涨。不过，北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，过去几年流入境内的外资占房地产市场比重已连续多年下降，因此即使上海自贸区开放人民币自由兑换，通过自贸区流入的资金也不会很多。

人民币自由兑换再进一步

此前，《中国(上海)自贸区总体方案》申报稿中明确提及希望在自贸区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新。

商务部通报的最新情况显示，为推进上海自贸区加快政府职能转变，探索外商投资负面清单管理，创新对外开放模式，国务院已提请全国人大常委会，审议并决定在试验区调整部分法律规定的行政审批和事项。《中国(上海)自贸区总体方案》将在完成相关法律程序后公布。

作为未来 “人民币资本项目可兑换操作方案”的具体步骤之一，上海自贸区一旦试水人民币自由兑换和跨境资本流动，不仅可以让企业直接以投资为目的，自由兑换人民币，方便资本跨境投融资，更重要的是，有了这样一个开头，人民币资本项目可兑换将变得势不可挡。

据了解，自2009年跨境贸易人民币结算试点首次推出以来，随着海外市场对人民币认知和接受程度的提升，人民币结算在全球的使用率和覆盖面不断扩大。

叶檀指出，自贸区的成立是否会引起热钱流向房地产市场，具体要看自贸区的金融将如何放开。“但首先我们要认可，人民币资本项目可兑换的放开会引起资金量增加，境外的人民币会回流到上海自贸区。”叶檀指出，人民币资本项目的开放力度较大，如资本项下基本放开，那么境外的大量资金会通过这个渠道窗口进入自贸区，并且再推向其他地方。

业内人士同时预测，如果上海自贸区试点成功，从理论上来说，资金会像水一样溢到房地产市场，整体的房价都会上升;即使开放的步伐不是那么快，起码也可以把每年境外几千亿元的人民币吸引并回流到自贸区。

今年初，深圳前海跨境人民币贷款敲定首单，标志着在扩大人民币回流渠道的同时，资本账户可兑换也向前推进了一步，但此次上海自贸区的获批，意味着人民币资本项下开放的进程远比人们想象中来得快。

区域内房价可能上涨

上海自贸区作为内地首个自由区，有望为上海带来十年发展红利。随着项目的批准以及后续政策的逐步落实，区域内房地产价格也将出现大幅度提高。

叶檀认为，在某些可控的情况下，比如说上海自贸区发展到了一定规模，人民币资本项下放开到了一定程度，一些区域内土地储备比较大的地方，如临港新城，就会形成一个新的卫星城，其房价也会出现上涨。

需要注意的是，目前自贸区的房价行情一路看涨，在很大程度上还是出于热点效应，主要是由于市场的炒作，但其后续上涨动力还是要依靠当地的经济发展。

由于上海自贸区是改革的一部分，需要企业进入后以盈利增长带动当地经济。也就是说，自贸区每平方公里GDP的产出有多少，决定着未来区域内房价的高低。业内人士分析，如果产出很高，那么随着富裕人口的增加，房价也会水涨船高。

但总体来说，上海自贸区一定是未来房地产市场一个新的亮点，并且它已经开始启动了。叶檀表示，“我认为开放步伐会比我们想象得快。”

利好程度尚待观察

上海自贸区开展人民币自由兑换和跨境资本流动，在带动房地产价格的同时也不得不面临大量热钱涌入的可能性。

截至目前，人民币一直保持升值态势。今年6月7日，人民币对美元中间价报6.1620，首次跌破6.17关口，大量热钱的涌入给国内带来很大压力。然而，有经济学家预测，随着人民币升值过快的负面影响浮现，再加上中国经济基本面的表现，此轮人民币升势的趋势已接近尾声，美元的升值可能马上就会到来。

一旦美元升值，人民币资本项目可兑换的试点，可能将面临热钱快速流出的考验。而今年5月，美联储掌门人伯克南首次暗示将退出量化宽松政策(QE)，假如美国退出QE，人民币可自由兑换可能出现热钱自由回流美国的情况，由此会对国内金融市场和实体经济体形成一定冲击。

此前，深圳前海一直将人民币资本项目可自由兑换作为其金融创新的重要目标，目前已经在试点的跨境贷款等均是人民币资本项目下开放的一种尝试。但截至目前，深圳前海尚未能实现人民币可自由兑换的完全突破。专家认为，上海自贸区也很可能采取分步骤推进人民币可自由兑换的方式，比如先行推动境内资本的境外投资和境外融资。

无论如何，人民币资本项目可兑换的放开带来的机遇和挑战并存。业内有观点认为，加快资本项目开放未必能够稳定人民币汇率，但为了支持上海建设国际金融中心，有关方面仍然会坚持让上海自贸区在人民币自由兑换和跨境资本流动方面大胆试水。

但钟伟认为，过去几年房地产市场上的外资资金占比不多，因此开放人民币兑换，未必会引发大量热钱的流入。

参加价值地产年会的另一些企业则透露，尽管上海自贸区的成立对上海肯定是利好，但其利好有多大，还需要进一步观察。