上海工业用地二次开发渐行渐近。近日，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

《办法》通过一系列引导政策，对存量工业用地采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等措施，旨在鼓励企业盘活土地。同时，根据一定标准，补缴地价以后，工业用地也有望转型为研发总部工业项目等用途。

为打击囤地行为，上海还规定，自今年下半年起，新增工业用地产业用地类项目，将实施20年弹性年期制度，不再执行之前的50年标准。

海通证券认为，对于较多工业储备的园区公司而言，新政策总体是利大于弊。工业用地使用年限缩短和弹性化，将有助于园区公司现有50年使用年限工业用地储备升值 ，同时较高土地成本将引导更高附加价值产业群体入驻。

据了解，过去由于国内工业用地普遍粗放式经营，加之地方政府以较低的工业用地地价吸引企业入驻，使得工业用地地价长期低于商住用地。

比如上海市，截至2013年底，商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平方米、5570元/平方米、500元/平方米，前两者分别是工业用地价格的20倍和10倍。但随着工业用地二次开发提速，到2014年3月底，上海工业用地楼面均价已经悄然上升至1149元/平方米，翻了一倍。

在此背景下，外高桥、浦东金桥、张江高科等上市公司将直接受益于新版国有建设用地使用权出让合同，以及上海盘活工业用地政策带来的土地资产价值重估。

其中，第一大“地主”外高桥最引人注意。资料显示，在该公司所处的自贸区黄金片区内，有80%土地为工业用地。外高桥本月发布的一则公告提及，公司在上海自贸试验区内已建物业建筑面积325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米。

上海自贸试验区管委会常务副主任戴海波近日表示，管委会正对上海自贸试验区的规划和土地如何适应产业发展进行研究，规划正在加速制订中。