4月9日，上海市政府转发了上海市规划国土资源局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》(下称《规定》)。《规定》就工业用地供应方式、出让价格、出让年限等提出了一揽子具体意见，以充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理。

总的来说，上海新政意在让产业用地回归服务实体经济的本质，其方向是正确的。本文试对《规定》进行详细分析评论，就其中一些难点和疑点问题进行解读。

第七条(土地供应方式)：鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式。

租赁工业用地发展产业，应该是正确的方向。说白了，发展产业的人，不应整天操着博地产升值的心，还是要回归本质。而且租赁用地，可以减少土地投入成本，将更多的资金用于提升技术发展产业，这是个非常好的政策导向。

但问题是，对于负责土地一级开发的园区开发公司来说，前期投入大量资金用于动拆迁，本来工业用地出让价就是倒挂，如今采取租赁供地，前期成本投入的回收期无疑被无限拉长。园区开发公司虽然大多是国企，但国资委也要求资产要保值增值的。退一万步，作为园区开发公司，不求创造利润，但至少应保证生存，至少财务上应有别的收入来源来保证现金流和融资能力。所以，这对上海园区开发公司是一个前所未有的挑战。

初步分析，可能未来的出路有两条：一是改革现有土地一级开发机制和模式，减少前期开发投入;二是将产业地产与金融结合，通过信托等金融工具套现前期投资。

第八条(土地出让价格)：研发总部产业项目类出让起始地价，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%。

可能有些园区招商[简介 最新动态]人员认为此条规定不太合理，大家都是产业类项目，都是定向挂牌，现在招一个研发总部那么难，还要提高用地成本，这肯定不合理。但我不这么认为。

首先，在买地投入不变的情况下，地价升高，肯定会迫使企业更加集约用地，所以这是研发产业类地价提高的良好效应之一。

其次，研发总部类项目的功能主要以研发和总部办公为主，与工业产业类项目相比，其空间需求面积的弹性较大。工业产业类项目往往一条生产线占用多少面积是固定的，少了肯定不行，但研发总部类项目是有很大集约用地空间的。

最后，其实我们应该换个角度来理解，不是研发总部类用地贵了，而是上海为保留和鼓励必须的制造业项目落地，对工业产业类项目用地实行优惠了。换句话说，工业产业类用地的价格本就应该提高至现有基准价的1.5倍了。

第九条(土地出让年限)：原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年。国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。

首先，我认为缩短年限的做法是对的，至少为后代留点空间，将未来对企业动拆迁的难度减少点。而且说实话，任何一个行业都有发展周期，一个行业不可能长久不衰，特别是在信息化时代。摩托罗拉、诺基亚这些世界级大公司终究淡出人们的视线，何况一家普普通通的公司。所以，对公司来说20年发展时限足够了。

但是，为什么还要保留50年年限?50年和20年的区别究竟在哪里?从原文字眼看，感觉50年像是一个“特权”和“扶持”。然而，新兴产业其实更加不确定，既然不确定，给的时间长是不是会适得其反?这个政策的出发点看似支持新兴产业发展，但实际是不是不尊重产业发展规律呢?还有，具体操作上，谁来判定哪些项目可以给50年?最后会不会成为一块新的寻租土壤?

我认为，考虑到政策导向里本来就提倡租赁供地的方式，所以将上述四类用地都统一为20年，也未尝不可。

新政规定，工业用地产业项目类和研发总部产业项目类只能自用，工业用地标准厂房类不能分割销售但可以出租，研发总部通用类30%可分割转让。

首先，从支持产业发展的理论分析看，产业地产就应以自持出租为主。还是那句老话，追求房地产物业增值的行为和念头应坚决杜绝。其次，对这些政策的理解，还应通盘研究上海工业用地管控规定的演变过程。

上海对工业用地的管控经历了三个阶段，放任(2009年以前)-收紧(2009年-2012年)-规范(2013年至今)。从某种意义上来说，经过了放任和收紧阶段后，上海产业地产市场更趋成熟，新增土地的进一步减少更加凸显了工业用地的稀缺，市场也逐渐接纳了上海研发办公物业只租不售的大环境。

所以，总的来说，新政严控分割的导向是对的，也避免了工业用地上的研发办公物业对纯办公用地物业的冲击。但问题是，作为产业地产的开发商，资金能兜得转吗?不过，其实这也是瞎操心。市场会说了算。兜不转，这块地就会流拍;只要不是流拍的，那么30%的分割应该还是有市场基础的;假如流拍的多了，就要考虑适时进行政策微调了。

对以利润为导向的产业地产开发商来说，同样一笔钱，当然选择更容易回本、收益更大的地方或项目区投资。从这个角度看，杭州工业用地可以分割，上海不可以分割，相比之下，产业地产投资资金会趋向流往杭州。

但是，使用物业的企业不一定会因为杭州可以分割，可以买卖研发办公物业，就离开上海跑去杭州发展。能否取得物业的产权不是企业选择落户某地的决定因素，而且产业发展好不好，与企业能否得到物业产权没有关联性。

上海新政可能会抑制一些想进入上海市场的产业地产的资金冲动，但上海不会因此丧失产业发展环境的竞争力。新兴产业、创业企业等对成本费用较为敏感，也倾向以租赁用房的方式减少投入，而上海强调以租为主的方式正迎合了此种需求，因此某种程度上更加符合产业发展的规律。