全球领先的商业房地产服务公司高力国际在1月13日召开2014年华东区房地产市场回顾及2015年展望新闻发布会。2014年上海优质办公空间需求持续增长，核心区市场空置率降至六年以来最低。写字楼与商铺投资市场较去年稍欠活跃，分别录得8宗及1整售交易。住宅方面，缘于市政府维持市场调控政策，2014年上海住宅房地产市场呈下行趋势，全年销售总量较2013年下滑24%。在工业方面，市场对标准物流仓库的需求表现强劲，尤其是跨境电商领域仓储需求较2013强劲攀升。上海商务园区投资市场于年内持续活跃，全年内共录得12宗整售交易。土地市场则活跃度较2013年减弱，但2014年核心地段2宗土地交易创下申城成交总价及平均楼板价新高。纵观二线城市的写字楼市场，尽管多数市场空置率较高或有所上升，其租金仍于2014年实现增长。全年购物中心物业非核心区域化成为一种明显趋势。

上海市场

写字楼(核心及次中心商务区)

上海经济增速在政府持续侧重结构转型的背景下继续放缓。但第三产业产值相对健康，占该市生产总值比重较去年上升1.2个百分点至62.8%，支撑了对优质办公空间的需求。相应地，2014年内，对上海优质办公空间的需求继续增长，核心区市场空置率降至六年以来最低点。浦东平均租金表现持续优于浦西，鉴于该区域供应紧张且金融行业聚集。写字楼投资市场较去年稍欠活跃，年内共有八宗整售交易成交。

2014年核心区甲级写字楼市场迎来六个写字楼建筑面积共计308,778平方米的新增供应，与2013年新增供应量大体相仿。主要驱动力来自金融、专业服务、消费品及贸易等行业的企业租户。其中，写字楼建筑面积共计246,852平方米的四个项目位于浦西，占整体新增供应量约80%。在浦东，两个新增供应均部分为业主自用，因此仅为租赁市场带来约61,926平方米存量。相应地，截至年底，浦东核心区市场空置率下降至仅1.8%，同时浦西空置率约8.3%。

截至2014年年末，核心区市场平均租金达人民币9.3元每天每平方米，同比上涨4.3%，该租金涨幅较2013年提升3.7个百分点。按区域划分，浦东核心区租金增势持续强于浦西，主要由于供应紧张、租赁需求较强以及金融类企业租赁预算普遍较高等因素所致。浦东核心区平均租金同比上涨9.6%至人民币9.9元每天每平方米，浦西平均租金同比仅上升0.6%，至人民币8.8元每天每平方米。按子市场划分，空置率极低的浦东陆家嘴区域在六个子市场中租金涨幅最高，同比达10.1%，其平均租金于年底达到人民币10.5元每天每平方米。相反，在部分业主提供租金优惠促使入驻率提升的背景下，浦西静安区平均租金录得同比0.8%的最大跌幅，截至年末至人民币9.9元每天每平方米。

全年上海写字楼投资市场较2013年稍欠活跃，共有8宗整售交易成交。已完成资金募集的外资机构投资者仍在市内核心区及次中心市场积极寻找交易机会。按区域划分，浦东陆家嘴及竹园区域是众多投资者青睐的投资地点，主要基于其突出的资产表现以及未来资产升值和租金增长的良好前景。

2015年，上海核心区甲级写字楼市场预计将迎来八个写字楼建筑面积总计701, 798平方米项目的入市，该新增供应总量较2014年高127%。其中，六个办公面积合计406,962平方米的项目位于浦西，两个办公面积合计294,836平方米的项目位于浦东，分别占两区域各自现有供应的12.9%及13.4%。相应地，核心区整体空置率在2015年应将小幅上升。同时，新增供应或将成为导致租金出现下调的一个因素，但鉴于多数未来供应更高的建筑标准和相应更高的租金，市场整体租金的调整幅度将相当微小。

商铺

2014年上海社会消费品零售额增速与2013年8.6%的水平相仿。核心区域内供应极其有限，年内无新项目落成。全年所有新增供应(四个项目共计364,000平方米)皆坐落于非核心区域。这些项目分布于虹桥、浦东张江高科技园区和普陀区南部。值得注意的是，所有这些区域均离市中心区域较近，且可用的土地与便利的交通使其对发展商、业主和众多商铺租户保持吸引力。

人均可支配收入及消费性支出的持续增长继续支撑国内外零售商在上海的租赁需求，2014年众多品牌于该市设立其国内首家门店或扩张门店数。位于淮海中路 “爱马仕之家”之四层店铺的落成系2014年最为瞩目的开业活动。

截至年末，上海平均空置率为10.7%，较2013年年末上升3.3个百分点。核心零售区域内，平均空置率则同比下降0.3个百分点，至第四季度末的8.0%。核心与非核心区域的迥异表现亦体现于平均租金。核心零售区域内，有限的供应以及持续的需求支撑其租金同比上涨3.0%至人民币57.8元每天每平方米。非核心区域内，于第四季度入市的新项目之低于平均水平的租金拉低了全市平均租金，使其同比下跌7.2%至人民币29.7元每天每平方米。整体而言，上海中高端购物中心首层物业平均租金同比下降4.3%，至年末的人民币39.3元每天每平方米。

投资市场方面， 2014年全年仅录得1宗股权交易。尽管如此，上海成熟的零售环境、强劲的消费能力以及人口密度皆使投资者对其商铺物业产生浓厚的兴趣。

2015年将有八个新项目计划入市，总面积几近580,000平方米，总存量的扩张速度将回归双位数增长，同比增幅将达14.2%。大量计划中的新增供应显然将加剧业主间的竞争，并继续对净吸纳量施压。非核心区域内大量新增供应及其低于平均水平的租金，预计将拉低这些细分市场内首层物业的平均固定租金，且将进一步抑制全市整体租金的增长。然而，核心区域内成熟项目的租金将继续呈现增长趋势。

住宅

缘于市政府维持市场调控政，2014年上海住宅房地产市场呈下行趋势。尽管销售量在一轮贷款政策放松后于年内最后数月有所回升，全年销售总量仍较2013年下滑24%。然而，成交均价继续上升，同比涨幅逾10%。此态势主要归因于豪宅市场销售量的持续增长，尽管整体市场有所放缓。

上海政府最近一轮的重大限购政策于2013年11月出台，并在2014年得以延续。该轮限购致使潜在购房者对房屋价格持观望态度，尽管供应量与2013年基本持平，年销售量仍同比下降24%，至约970万平方米。19个行政区中共有17个录得销售量下滑。

与整体市场相比，豪宅市场销售量则因投资者对进一步升值仍充满信心而录得增长。尽管整体市场销售量呈放缓态势，上海新建商品房成交均价仍受豪宅市场销售量上升而持续攀升，成交均价同比上涨12.4%至人民币27,247每平米，增幅较2013年提升4.8个百分点。除却豪宅市场(均价人民币50,000元每平方米或以上)，成交均价同比上升6.5%个百分点至人民币23,406元每平方米，增速较2013年则放缓2.8个百分点。

整体投资市场内，2014年仅收录3宗交易。其中2宗为服务式公寓交易，1宗为一整栋住宅交易。展望未来，受购房情绪回升及贷款条件放宽所支撑，上海住宅市场销售量预计将呈稳步上升态势。豪宅市场预计将保持活跃，缘于投资者对上海市场资本升值的未来前景仍充满信心。强劲的购买情绪以及众多发展商高企的库存或将导致新增供应于2015年进一步攀升。低端市场内，购房情绪的回暖预计将支撑成交价格。鉴于贷款利率已于近期下降，中高端市场的成交均价有望将维稳或小幅上升。豪宅市场方面，投资者的信心将支撑该细分市场的成交价格。

工业

上海工业经济于2014年下半年有所放缓，中国官方及汇丰PMI指数自7月起持续下调。然而，受强劲的国内消费以及中央政府的扶持政策支撑，电商相关企业的仓储需求于年内攀升，尤其是跨境电商领域。

2014年总计有467, 018平方米的标准物流物业新增供应入市，同比下降14.1%。年内，市场对标准物流仓库的需求表现强劲，但租赁活动较2013年略欠活跃。截至2014年年底，标准物流物业租金系人民币1.21元每天每平方米。租金同比涨幅由2013年的10.2%放缓至1.0%，但去年租金的增长系由当年挂牌的上海自贸区所推动。

工业物业投资市场延续自2013年以来的强劲势头，源自国际发展商、机构投资者及大型电商的瞩目交易及扩张活动即系佐证。预计约一百万平方米的出租及自用物流仓储将于2015年竣工。其中三分之一的物业将位于上海保税区域。

跨境电子商务的崛起已经为众多电商及物流发展商创造了机会，诸如亚马逊、1号店及阿里巴巴之类的大型电子商务企业于年内进入上海自贸区及试点城市内其它保税区域即系佐证。截至2014年年底，浦东机场保税区(上海自贸区区域之一)内约10,000平方米的保税物流仓库已被吸纳，并用于运营跨境电子商务，预计2015年年初另有50,000平方米的仓储面积将被划拨用于跨境电商业务。在政府扶持及国内强劲的消费力支撑下，长期内上海保税物流物业市场将随跨境电商的发展而倍受国际投资者的关注。

上海于3月份颁布了关于工业土地出让年限从50年减至20年的两年试行政策。然而，因新政未提及年限到期时的续约流程，投资者对购置土地变得极为谨慎。此外，国务院于2014年12月宣布自2015年3月起上海自贸区扩区，张江高科技片区、金桥开发区片区及陆家嘴金融片区将被划入扩展区域。尽管此次扩区总体上将对上海工业经济产生利好，但具体效应尚需待实施细则颁布方能明朗。

商务园区

2014年期间，上海市政府延续了对服务导向型经济发展的支持，并引入了指导城市规划和土地利用的相关政策。此类对打造总部型经济的扶持与源自于跨国公司和国内企业的持续扩租和新租需求，共同支撑了全年上海商务园区物业市场的活跃度。

截至2014年年底，上海商务园区物业市场总存量同比增加10.8%，至693万平方米，全年租赁市场增加674,002平方米新增供应。年内共有十个新项目竣工，其中九个项目于下半年交付。租赁需求保持旺盛，尽管市场活跃度较2013年有所减弱。净吸纳量约为470,000 平方米，较2013年的高位同比下降18%。受高品质新增供应的支撑，上海商务园区物业市场平均租金同比增长2.6%，截至2014年年末为人民币3.6元每天每平方米。租金增速较2013年的3.7%有所放缓，反映了2014年竞争的加剧。

上海商务园区投资市场保持活跃，年内共录得12宗整售交易。投资者多为新设总部和/或研发中心的终端用户。同时，越来越多的投机型基金和运营型投资者于商务园区物业市场寻觅投资机会，以期获得较上海传统核心商务区写字楼市场更高的收益。

展望未来，上海市政府对先进制造业和服务业的持续扶持将支撑未来对上海商务园区办公空间的需求。供应量预计将于2015年激增，近140万平方米新增供应计划入市。尽管新增供应量将再创新高，并于短期内推高空置率，但新增供应的本质( 近60%将位于往年需求强劲的漕河泾和张江)，以及持续发展的现代服务业将有望驱动对新增供应的吸纳。交通通达性的改善以及更高的建筑规格仍将有望支撑平均租金的增长，而各子市场差异将非常明显。

土地交易市场

2014年上海土地市场活跃度较2013年有所减弱，成交面积及平均楼板价较上一年水平均有所下滑。尽管如此，核心地段地块仍持续受到关注，全年两宗备受关注的土地交易分别创下申城成交总价及平均楼板价新高。其中2014年11月份，以中民投为首的联合体以总价人民币248.5亿元收购董家渡南外滩综合用地。12月上海本土房地产开发商三湘股份于以平均楼板价人民币66,629元每平方米购得浦东前滩一住宅用地，创下上海平均楼板价新高。

2014年第二季度，成交面积降至年度低点，仅602,000 平方米，同比跌幅达87%。而至年底，全年成交总面积则同比下降10.8%，至156万平方米(共427幅)。由于成交价格及成交量的下滑，全年土地成交总收入大幅下跌，同比下降24%至人民币1,612亿元。商业地块销售金额因供应受制而录得最高跌幅，同比下降75%至人民币253亿元。

工业土地市场内，上海在3月出台了为期两年的试行政策，将工业用地使用年限从50年降至20年。然而，由于20年使用期之后的更新流程尚未明朗，投资者对于新政下工业用地的收购极为谨慎，因而工业土地板块总交易数量于年内下滑明显。

展望未来，因购房者购买情绪回暖及发展商财务状况好转，住宅用地市场有望将保持活跃。鉴于优质商业用地库存短缺，且政府必将严格监控上海的土地使用情况，预计来年的商业地块将鲜有成交。工业土地市场内，仓储空间需求的上升(缘于国内消费力的增长)将在发展商继续追捧极为有限的工业用地之际，支撑工业土地售价的持续增长。

二线城市(苏州、杭州、南京、武汉及厦门)

写字楼房地产市场

2014年众多监测城市中均有大量新增写字楼物业入市。苏州、杭州、南京、武汉及厦门共计有20个新项目竣工，年内，这些城市写字楼物业总存量增加超过一百万平方米。

大量的新增供应超过了这些城市当前对写字楼空间的消化能力，其体现于上升的及/或高空置率。截至2014年年末，南京与苏州的空置率同比分别上升6.2及7.5个百分点，至11.9%和19.3%。杭州、武汉及厦门市场内，分别为18.3%、18.6%及23%。尽管如此，虽然多数市场空置率较高或有所上升，其租金仍于2014年实现增长。关键原因系位于主要子市场内新增供应的高建筑规格及其高于平均的租金。投资市场内，在所监测城市中仅有两宗交易于2014年年内完成：杭州和南京分别录有一宗。

2015年，武汉将迎来超过一百万平方米的新增写字楼面积;苏州、杭州、南京及厦门的新增供应总量在两百万平方米以上。此波新增供应为2014年新增供应的三倍之多，毫无疑问，这些城市的空置率将于2015年攀升。大量的新增供应将对租金增长带来下行压力，且众多业主将给予租金优惠以吸引及/或挽留租户。在一些城市中，平均租金将因核心子市场的优质项目入市而上涨。

商铺房地产市场

与全国趋势相符，2014年多数所监测二线城市的消费品零售总额以双位数速度增长。然而，传统零售商持续面临电子商务及越来越多的同质化竞争所带来的严峻挑战。二线城市的中高端购物中心市场仍于2014年大幅扩张，发展商持续被庞大的人口基数、收入及消费的增长所吸引。年内，苏州、杭州、南京、武汉及厦门市场共计有20个新项目入市，其新增总面积达220万平方米。

全年非核心区域零售商圈的发展成为一种明显趋势。武汉市场内，近65%的新增商铺面积位于非核心区域;在苏州，有90%;而在杭州抑或南京，所有新增面积均位于非核心区域内。截至2014年年末，武汉市场仍录得最高平均租金，约为人民币21.9元每天每平方米，此租值仍被一市中心项目内远高于市场水平的租金所拉高;南京、杭州、厦门及苏州依次排在武汉之后，其平均租金分别为人民币15.2、15.1、10.9和10.4元每天每平方米。

2014年有4宗整售交易完成，杭州、苏州、南京及武汉各占其一。所有项目的建筑面积均低于30,000平方米。这反映了拥有专业管理及稳定资产表现之大型商铺物业的投资机会较为有限，成功项目的业主仍热衷于采取持有及出租之战略。

展望2015年，所监测二线城市内的商铺房地产将持续快速发展。苏州和南京将于来年各自迎来超过一百万平方米新增商铺供应面积;杭州及武汉亦将有大量新增供应。供应的激增将使来年业主间竞争加剧并推高空置率。多数城市内，在总体租金将因购物中心非核心区域化趋势的延续而下降之际，核心地段的成熟项目仍能拥有良好的资产表现。