锦和商业主要通过租赁方式获取物业的经营权,单个项目的经营期限不超过20年。如果公司无法通过新项目承租或企业并购等方式获得新园区的经营权,则公司面临持续盈利和成长性风险

A股市场虽有十余家园区类的上市公司,却没有一家纯粹经营创意园区的公司。6月20日,上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称锦和商业)进入了预披露名单,这家运营着17个创意园区项目的公司有望成为A股一员。

在政府大力支持文化创意产业发展的背景下,只要与文创沾边的概念都非常吸引资本的关注。在锦和商业改制之前就获得了平安创新资本、华映资本等机构的投资。

不过,就不断通过并购扩张的锦和商业来说,快速扩张带来的经营场所租赁的违约风险,以及园区发展同质化的问题,令外界对公司的IPO之路感到担忧。

项目租赁备案告急

2010年以来,经营创意文化园区的热度升温。不过,有不少园区是打着创业园区的幌子,本质上做的还是房地产开放商的活儿的。锦和商业在这方面还比较纯粹,公司采用“承租运营”模式在经营产业园区,也就是说,公司只是对创意产业园区进行定位改建和运营管理,并不拥有租赁物业的所有权。

不过,这样做带来的风险是,随着地区经济发展和周边土地用途的改变,以及出租方经营状况的变化,存在出租方违约的风险。

在公司正在运营着的17个项目中就有4个项目房产租赁备案处于无法办理的状态。

具体来看,锦和商业正在运营的越界·500视觉园的部分物业和越界·X2创意街区的房屋分别被法院和上海市公安局查封,一定程度上影响到公司运营。

据介绍,该园区坐落于上海市徐汇区茶陵路255弄12号,斜土路1074弄90支弄1号、3号,已移交部分的可供租赁面积约为6000平方米。上述物业登记的产权所有人为上海塑料制品三厂,根据沪产交所(1996年)B001号产权转让合同,上述物业全部产权已经由上海塑料制品三厂有偿转让给上海塑料制品公司,但上述土地及房产的转让没有办理产权变更登记手续。

由于在与出租方上海塑料制品公司签订协议前,园区的部分房屋已被法院查封,根据相关规定,如果上述房屋因被拍卖而变更了产权人,发行人存在不能继续承租该房屋的风险。

虽然出租方上海塑料制品公司承诺,就积极消除查封对公司造成的不利影响。若该项资产被执行司法拍卖,该项资产拍卖收入除向银行偿债外应当最先用于支付公司的损失赔偿。但对公司持续经营带来的影响仍然不能忽视。

公司另外承租运营的越界·X2创意街区,房屋则被上海市公安局查封。该园区坐落于苏州市高新区滨河路1388号,它曾经被看作锦和商业冲出上海,布局长三角的重要项目。

公司在招股书中表示,根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》,查封土地、房屋等涉案不动产或者车辆、船舶、航空器以及大型机器、设备等特定动产的,可以在保证侦查活动正常进行的同时,允许有关当事人继续合理使用,并采取必要保值保管措施。然而,上述查封事项仍然可能对公司正常承租运营园区产生影响。

此外,公司另外运营的越界·X2创意空间和越界·智汇园,前者因历史遗留问题业主方一直未办妥房地产权证。后者物业持有人则已被吊销营业执照,其经营管理权已于2006年上移至上海梅林正广和(集团)有限公司。

值得注意的是,越界·智汇园项目是本次募投项目。公司表示,该园区项目建设符合上海市关于大力发展现代服务业的要求,符合宝山区产业导向政策,着力推进该项目的建设。作为出租方的正广和集团也会承担租赁标的被查封、拍卖等问题给公司带来的损失。但在业内人士看来,园区租赁权利是公司最主要的资产,不能获得完整的租赁权,即相当于主营业务不独立,当中的风险不容忽视。

记者统计,已经投入运营的3个项目,合计占锦和商业主营业务收入比例2012年为16.92%,2013年为14.17%。

同质化瓶颈

文化产业作为国家“十二五”期间五大重点发展方向之一,将发展成为支柱性产业,作为产业的载体平台——文化创意产业园区在此过程中起着相当重要的作用。

统计显示,2012年至2013年,全球文化创意产业园到集聚区数量暴增至2161个,其中主要增长点位于中国。在政府政策资金的大力引导下,中国文化创意园区由2011年365个激增到2013年的1107个。

这样的增长速度使得国内创意园区“同质化”严重,这些打着文化创意口号的园区却缺少主导产业、缺少自主知识产权、缺少品牌、缺少创意人才。

“创意园区分3种类型,第一种是艺术家自发聚集形成的,原房子如老工厂的业主提供空间;第二种是政府主导型;第三是企业投资型。锦和投资显然处于第三宗类型。”一位从事房地产研究的券商分析师表示,“这类创意园区的最大问题就是缺少主导产业和知识产权,最后沦为一种小型的商业社区,公司主要来源就是物业管理费。”

目前来看,锦和投资主要是通过“受托运营”的经营模式为非自营园区或建筑(群)提供各类运营服务并获得相关业务收入,具体包括招商咨询策划、物业管理等服务。

同行业的竞争对手主要有时尚生活中心集团有限公司、上海弘基企业(集团)股份有限公司、上海圣博华康文化创意投资股份有限公司、上海德必文化创意产业发展(集团)有限公司、上海静工(集团)有限公司、上海纺织时尚产业发展有限公司、北京798文化创意产业投资股份有限公司以及苏州博济堂科技创业孵化管理有限公司。

上述公司的业务中都共同具备招商咨询策划和物业管理等服务。为了实现差异化的竞争模式,不少公司都开始开拓新的服务项目。比如德必文化就拓展了投融资的服务,包括天使投资、风险投资和上海设计之都公共服务平台投融资子平台等;苏州博济堂则开拓出了博济商学院、创客邦和科融通等服务。锦和商业也开拓出了融资服务。但据记者了解,在服务方面也缺乏明显的竞争优势。

值得注意的是,统计显示,中国文化创意产业园区带房地产开发性质的全国平均约有25.2%,其中泛环渤海地区38.9%,泛长三角地区42.3%,泛珠三角地区15.9%。

锦和商业虽然没有从事房地产开发,只是承租经营,但控股股东锦和投资旗下的大量公司则都与房地产投资相关。

锦和投资旗下拥有除锦和商业之外的11家公司,比如,锦和置业属于典型的房地产开发公司。此外,霞锦实业从事房地产投资咨询,锦和经纪则从事房地产经等。

上述分析人士表示,目前为止,A股市场还没有一家纯粹以创意产业园为主业的上市公司,这一概念可能会吸引投资者的关注,但目前A股十余家园区类上市公司,有不少已经在开发这方面的业务。

比如2013年5月,市北高新就发布公告称,公司全资子公司上海创越投资有限公司与上海光通信公司合作设立海上阳光(上海)投资管理有限公司,双方拟合作运营位于上海南京西路692号的光通大厦项目,共同将其打造成为市北高新旗下第一个为文化产业量身定做的产业载体。

“这个行业主要的扩张还是靠并购,因此,如果园区类上市公司有意并购,现在的创意园区企业如果同质化严重,缺乏明显的竞争优势,可能将成为最佳标的。”